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Immobilier

SOMMAIRE :

  1. Dispositif "BESSON"applicable aux acquisitions signées chez le notaire avant le 3 avril 2003

  2. Dispositif "De ROBIEN"

  3. Dispositif "Z.R.R"

  4. LMP (Loueur en meublé professionnel)

Dispositif BESSON

  Le dispositif BESSON a pris le relais de l’amortissement PERISOL à la fin de celui-ci, soit le 30 Août 1999. Il s’agit comme ce dernier d’inciter à l’achat immobilier avec un amortissement spécifique.  La loi BESSON intéresse les contribuables imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les investisseurs situés dans les tranches marginales d’imposition d’au moins 24%. Le dispositif permet aux bailleurs privés de pratiquer au titre des charges déductibles de la propriété une déduction sous forme d’amortissement :

  • 8% du prix d’achat sur chacune des 5 première année, soit 40% au bout de 5 ans,

  • 2,5% du prix d’achat pendant 4 à 10 ans au maximum (selon la durée de la location), soit 25% au bout de 10 ans.

En contrepartie, le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6%. Ce dispositif est valable pour des logements situés en France (Métropole et DOM) et pour des logements :

  • Acquis à compter du 1er janvier 1999, neufs ou en l’état futur d’achèvement ou après réhabilitation par le vendeur (dès lors que leur acquisition entre dans le champ d’application de la TVA).

  • Les logements que vous faîtes construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 1999,

  • Les locaux acquis inachevés à compter du 1er janvier 1999 et dont vous poursuivez la construction à usage d’habitation,

  • Les logements affectés à un usage autre que l’habitation, acquis à compter du 1er janvier 1999 et que vous avez transformé en logements.

Les propriétaires bailleurs s’engagent à ne pas dépasser les plafonds de loyers et de ressources des locataires qui ont été fixés par décret (ex : Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui qui figure au titre des revenus 1999 du locataire pour un contrat de location signé en 2001).

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Remarques importantes : A compter des revenus de 2002 et à l’issue d’une période d’au moins 3 ans de location dans les conditions du dispositif BESSON, vous aurez la possibilité de suspendre la location et de mettre votre logement à la disposition de vos ascendants ou descendants. Durant la période de mise à disposition du logement au profit de l’un de vos ascendants ou descendants, vous perdrez le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement. En revanche, la déduction forfaitaire s’appliquera au taux de 14%.

Pour plus d’informations : sur les choix qui s’offrent à vous : reportez-vous à la rubrique « CONTACT »

Dispositif De ROBIEN

Le dispositif De ROBIEN apporte deux modifications importantes au dispositif BESSON :

  • Il supprime la condition de ressources du locataire.

  • Il augmente sensiblement les plafonds de loyers avec un nouveau découpage des zones (voir tableau ci-dessous).

Comme le dispositif BESSON, le dispositif De ROBIEN intéresse les contribuables imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les investisseurs situés dans les tranches marginales d’imposition d’au moins 24%. Le dispositif permet aux bailleurs privés de pratiquer au titre des charges déductibles de la propriété une déduction sous forme d’amortissement. En contre-partie, le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6 %. Cette baisse n'est cependant pas définitive; le taux normal de déduction forfaitaire s'applique lorsque l'amortissement cesse d'être pratiqué. En outre, le logement étant devenu un logement ancien, le contribuable pourrait, à l'occasion d'un changement de locataire, le placer sous le dispositif BESSON/ROBIEN ancien et profiter de la déduction forfaitaire au taux majoré de 40 %.

Les déficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.671,43 € . L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global oblige au respect d'une règle qui n'est pas spécifique à l'amortissement ROBIEN cette règle prévoit que le logement doit être maintenu en location jusqu'à l'expiration de la troisième année au titre de laquelle l'imputation à été effectuée.

Le taux d'amortissement est fixé à :

  • 8,0 % par an du prix d’achat sur chacune des 5 premières années, soit 40% au bout de 5 ans,

  • 2,5% du prix d’achat pendant 4 ans

  • 2,5 % les années suivantes dans la limite de 6 années  si les conditions de locations sont respectées.

Le point de départ des avantages fiscaux est le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Les propriétaires bailleurs s'engagent à :

  • Louer pendant 9 ans l'appartement nu à usage d'habitation principale y compris ascendant et descendant (détachés du foyer fiscal) sans conditions de ressources à un loyer inférieur au plafond des zones détaillées ci-dessous.

  • Respecter les obligations déclaratives de l'année au titre de laquelle l'option pour le dispositif De ROBIEN est exercée.

    1ère année (année de livraison)

    • Déclaration de revenus fonciers No 2044 Spéciale à établir et en particulier le tableau d'amortissement.

    • Imprimé No 2044B concernant un engagement de bail

    • Copie du bail

    • Copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire

    Années suivantes 

    • Déclaration des revenus fonciers No 2044 Spéciale

    • En cas de changement de locataire : copie du nouveau bail et avis d'imposition ou de non imposition du locataire.

     

     Zones

    Zone A

    Agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevois français

    		 Zone B

    Agglomérations de plus de 50'000 habitants + zones littorales

    		 Zone C

    Reste du territoire

    Plafonds des loyers

    18 € le m2 habitable

    12,50 € le m2 habitable

    		 9 € le m2 habitable

 

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Dispositif Z.R.R

Contribuables concernés :

Les investisseurs imposés dans les tranches médianes d'imposition et d'autre part toute personne désirant investir dans une résidence secondaire.

Le dispositif :

  • Bail de 9 ans.

  • Loyer garanti par l'exploitant.

  • Ameublement et prise en charge de toutes les dépenses liées à la bonne tenue du bien durant la durée du bail.

Avantages fiscaux :

  • Réduction d'impôt égale* à 15% du montant de l'investissement étalée sur 4 ans :

    • 6.864 € maximum pour un célibataire.

    • 13.728 € maximum pour un couple marié.

    * Plafonnée à 45.760 € pour un célibataire et 91.520 € pour un couple marié

  • Récupération de la TVA grevant l'acquisition immobilière ce qui entraîne une baisse du coût d'acquisition.

Conditions juridiques et fiscales :

  • Ce nouveau dispositif est applicable jusqu'au 31/12/2006

  • La résidence de tourisme, doit être d'une part classée telle que l'arrêté du 14 février 1986 l'a définie et d'autre part, doit être située en zone de revitalisation rurale (la liste des zones à été fixée par décret 96-119 du 14 février 1996).

  • Engagement de l'acquéreur à louer le logement à un exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans au minimun et par le biais d'un bail commercial.

  • La loi vise uniquement les personnes titulaires de la pleine propriété des logements. Sont donc exclus du champ d'application les logements dont la propriété est démembrée, exception faite si le démembrement résulte du décès d'un des conjoints.

  • Le taux de déduction forfaitaire est ramenée de 14% à 6%.

  • Sont concernés par le nouveau dispositif les logements neufs ou en état futur d'achèvement.

Obligations déclaratives :

Le propriétaire doit fournir :

  • Un engagement de location pour 9 ans minimum

  • Une copie du bail

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LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

 

Sont considérés comme des loueurs en meublé professionnel les personnes qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles au titre de la location de locaux d’habitation meublés ou retirent de cette activité au moins 50% de leur revenu, sous réserve qu’elles soient par ailleurs immatriculées au registre du Commerce et des Sociétés au titre de l’activité ainsi exercée.

La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité. Deux conditions doivent donc être réunies :

  • La location doit porter sur des locaux d’habitation,

  • Le logement doit être suffisamment meublé

1. Statut juridique :

Personne physique ou personne morale (SARL de famille, EURL, SNC)

2. Fiscalité :

Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer les déficits occasionnés par cette activité sur son revenu global. Pour ce faire, il doit expressément renoncer au régime de la micro entreprise et opter pour un régime réel d’imposition.

Les amortissements de l’immobilier et du mobilier ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.

Les plus-values sont exonérées d’impôts si l’activité est exercée à titre professionnel depuis 5 ans et si les Recettes n’excèdent pas 150.000 € TTC.

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3. ISF :

Depuis la loi de finance de 1999, la possibilité d’exonération au titre de l’ISF est limitée aux loueurs en meublé professionnels qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

  • Immatriculation au registre du Commerce et des Sociétés,

  • Réalisation d’un CA annuel supérieur à 23.000 €,

  • Revenus tirés de cette activité représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer Fiscal.

4. Transmission :

Les loueurs en meublé professionnels sont autorisés à se prévaloir du régime de faveur dont bénéficient les transmissions d’entreprise.

Si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.

Pour plus d’informations : sur les choix qui s’offrent à vous : reportez-vous à la rubrique « CONTACT »

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